담보대출이 안 되는 진짜 이유｜담보 평가서에서 반드시 확인해야 할 8가지

담보 평가서에서 꼭 봐야 할 항목 8가지

감정가·대출비율(LTV)만 봐도 대출 가능 여부가 보입니다

담보대출이 왜 줄었는지, 혹은 왜 거절됐는지는 대부분 담보 평가서(감정평가서) 안에 이미 답이 나와 있습니다.

이 글에서는
👉 은행이 실제로 보는 핵심 항목만 골라
👉 대출 가능/불가를 가르는 포인트를 정리했습니다.

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1️⃣ 감정가(평가액) — 대출의 출발점

담보 평가서에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자입니다.

확인 포인트

• 총 감정가(원)
• 평가 기준일(최근일수록 유리)
• 인근 거래사례 반영 여부

⚠️ 특히
지식산업센터·상가의 경우
업무시설 / 근린상가 / 지산 중
어떻게 분류됐는지에 따라 감정가가 크게 달라집니다.

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2️⃣ 담보인정비율(LTV) — 은행이 허용하는 비율

대출 가능 금액은 아래 공식으로 계산됩니다.

 

대출 가능 금액 = 감정가 × LTV

 

일반적인 기준

• 주택: 40~70%
• 지식산업센터·상가: 40~60% (보수적 적용)

꼭 확인할 것

• 기본 LTV인지
• 규제·리스크 반영으로 차감된 LTV인지

👉 같은 감정가라도
LTV 10% 차이 = 수천만 원 차이가 납니다.

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3️⃣ 담보가치 조정 항목 — “왜 깎였나?”

감정가는 그대로 인정되지 않습니다.
감액 사유를 반드시 확인하세요.

주요 감액 사유

• 공실률 높음
• 임대계약 미확정
• 동일 단지 미분양 잔존
• 거래사례 부족
• 업종 제한
• 최근 정부 규제 반영

📌 이 항목에 적힌 문장이
👉 대출 거절 사유의 핵심 근거가 됩니다.

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4️⃣ 선순위 채권 — 이미 잡힌 담보 확인

이미 대출이 있다면 이 항목은 필수입니다.

확인 항목

• 선순위 근저당 설정 금액
• 임차보증금(대항력 여부)
• 기존 담보대출 잔액

실제 계산식

실제 여유 담보 = (감정가 × LTV) − 선순위 채권

 

➡️ 결과가 0 또는 마이너스면 추가 대출은 사실상 어렵습니다.

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5️⃣ 담보가치 대비 채무비율 — 은행 내부 컷

은행은 이렇게 판단합니다.

• 이 담보 하나로 채무 회수가 가능한가?
• 처분 시 손실 위험은 없는가?

확인 포인트

• 담보 대비 총 채무 비율
• 회수 가능성(유동성) 평가

👉 이 단계에서 내부 컷오프가 발생합니다.

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6️⃣ 평가 의견란(코멘트) — 가장 중요한 문장

숫자보다 더 중요한 부분입니다.

주의해야 할 문구

• “보수적으로 평가함”
• “유동성 제한”
• “시장 침체 반영”
• “임대수익 불확실”

⚠️ 이런 문장이 있으면 같은 감정가라도 실제 대출은 줄어듭니다.

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7️⃣ 감정 방식 — 수익환원법 vs 거래사례법

감정 방식에 따라 결과가 달라집니다.

• 수익환원법: 임대수익 낮으면 감정가 ↓
• 거래사례법: 인근 거래 없으면 보수적 평가

체크 포인트

• 주 평가 기준이 무엇인지
• 단일 평가인지, 혼합 평가인지

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8️⃣ 대출 가능 금액 산출표 — 은행의 최종 결론

담보 평가서에 아래 표가 있다면
👉 이게 은행의 최종 판단입니다.

 

확인 항목

• 감정가
• 적용 LTV
• 최종 대출 가능 금액
• 감액 사유 요약

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📌 한눈에 보는 핵심 체크리스트

이 6가지만 보셔도 됩니다.

✅ 감정가 얼마인가
✅ 적용 LTV 몇 %인가
✅ 왜 감정가·비율이 깎였는가
✅ 선순위 채권은 얼마인가
✅ 평가 의견에 부정 문구가 있는가
✅ 최종 대출 가능 금액은 얼마인가

 

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